Kaum ein Mietrechtsthema wird so verzerrt dargestellt wie die Hundehaltung in der Wohnung. Die einen lesen „Hunde verboten“ im Vertrag und akzeptieren das als gesetzt. Die anderen berufen sich auf ein BGH-Urteil aus 2013 und glauben, der Vermieter könne ohnehin nichts ausrichten. Beides ist falsch.
Die Wahrheit liegt dazwischen – in einer Grauzone, die im Netz fast überall verkürzt erklärt wird. Wer einen Hund halten will und einen Mietvertrag in der Schublade hat, sollte die genauen Spielregeln kennen. Sonst droht im Streitfall eine Abmahnung, im Extremfall die Kündigung.
Inhalt
Die Rechtslage: Was im BGB steht – und was nicht
Im Bürgerlichen Gesetzbuch findest du kein einziges Wort zur Hundehaltung in Mietwohnungen. Keinen Paragrafen, keine Definition, nichts. Das liegt daran, dass das Mietrecht über generelle Vorschriften zum vertragsgemäßen Gebrauch funktioniert – nicht über einzelne Spezialregelungen.
Konkret relevant sind drei Paragrafen:
§ 535 BGB regelt den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Übersetzt: Was du in deiner Wohnung tun darfst, ergibt sich aus dem Mietvertrag und dem, was üblicherweise zum Wohnen gehört. Tierhaltung gehört rechtlich grundsätzlich zum üblichen Wohnen.
§ 307 BGB kontrolliert vorformulierte Vertragsklauseln. Wenn dein Mietvertrag ein Formular ist – also derselbe Vertrag, den der Vermieter mit allen Mietern abschließt –, sind die Klauseln darin AGB. Und AGB dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.
§ 541 BGB regelt den Unterlassungsanspruch bei vertragswidrigem Gebrauch. Heißt: Wenn der Vermieter dir berechtigt verbietet, einen Hund zu halten, kann er die Abschaffung verlangen.
Klingt sperrig, hat aber konkrete Folgen.
Das BGH-Urteil, das alles geändert hat
Am 20. März 2013 entschied der Bundesgerichtshof in einem Fall, der die Rechtslage in Deutschland neu sortierte. Aktenzeichen: VIII ZR 168/12.
Ein Mieter hatte einen Mischlingshund angeschafft. Im Mietvertrag stand: „Das Halten von Haustieren, insbesondere Hunden und Katzen, ist nicht gestattet.“ Eine klassische Formularklausel, wie sie millionenfach in deutschen Mietverträgen steht. Der Vermieter klagte auf Abschaffung des Hundes. Beide Vorinstanzen gaben ihm recht.
Der BGH kassierte beide Urteile.
Begründung in Kurzform: Eine Klausel, die jede Hundehaltung pauschal verbietet, benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie keinen Raum für eine Interessenabwägung lässt. Solche Klauseln sind nach § 307 BGB unwirksam.
Konsequenz für dich als Mieter: Wenn in deinem Mietvertrag eine Klausel steht wie „Hundehaltung ist untersagt“ oder „Tierhaltung ist nicht gestattet“, dann ist diese Klausel mit hoher Wahrscheinlichkeit unwirksam – vorausgesetzt, es handelt sich um einen Formularmietvertrag.
Das gilt nicht für Individualvereinbarungen. Wenn du mit deinem Vermieter einen handgeschriebenen Zusatz im Vertrag vereinbart hast, in dem konkret und ausgehandelt steht „Mieter verpflichtet sich, keinen Hund anzuschaffen“, ist das bindend. Solche Fälle sind in der Praxis aber selten.
Was bedeutet „Einzelfallabwägung“?
Wenn die pauschale Verbotsklausel weg ist, heißt das nicht automatisch: Hund erlaubt.
Stattdessen greift das Prinzip der Einzelfallabwägung. Vermieter und Mieter müssen ihre Interessen gegeneinander abwägen. Bei Streit entscheidet im Zweifel das Gericht. Das ist das, was viele Online-Artikel verschweigen, wenn sie das BGH-Urteil so darstellen, als sei Hundehaltung jetzt überall durchsetzbar.
Welche Kriterien werden abgewogen?
Auf der Mieter-Seite:
- Bedürfnis nach Tierhaltung (familiäre Situation, Kinder, Einsamkeit, gesundheitliche Aspekte)
- Größe und Wesensart des konkreten Hundes
- Dauer und bisherige Erfahrung mit dem Tier
- Persönliche Bindung
Auf der Vermieter-Seite:
- Wohnsituation im Haus (Größe der Wohnung, Hellhörigkeit, andere Mieter)
- Bisherige Beschwerden anderer Hausbewohner
- Lage und Beschaffenheit der Wohnung
- Bauliche Substanz (z. B. Holzdielen, die zerkratzen können)
Wenn du einen ruhigen, kleinen Hund hältst, der niemanden stört, und in einem Haus mit anderen Hundehaltern wohnst, stehen deine Karten gut. Bei einem großen, aktiven Hund in einem hellhörigen Altbau mit mehreren Beschwerden ist die Abwägung schwieriger.
Was zählt nicht?
Der Vermieter kann nicht einfach sagen „Ich mag keine Hunde“. Subjektive Abneigung ist kein Argument. Genauso wenig zählt der pauschale Verweis auf „andere Mieter im Haus“ – es müssen konkrete, nachvollziehbare Gründe vorliegen.
Wann der Vermieter trotzdem verbieten kann
Es gibt Fälle, in denen das BGH-Urteil dir nicht hilft.
Konkrete Störungen sind dokumentiert. Wenn dein Hund nachweislich nachts bellt, Nachbarn belästigt oder die Wohnung beschädigt, kann der Vermieter die Hundehaltung untersagen – unabhängig davon, was im Vertrag steht.
Gefährliche Hunderassen nach Landesrecht. Wenn dein Bundesland sogenannte „Listenhunde“ definiert (z. B. American Staffordshire Terrier in Bayern), kann der Vermieter die Haltung dieser Rassen unter Verweis auf das Sicherheitsinteresse anderer Hausbewohner ablehnen.
Mehrere Hunde in kleiner Wohnung. Wer in einer 40-Quadratmeter-Wohnung drei große Hunde halten will, dem hilft auch das BGH-Urteil nicht. Hier kippt die Abwägung in der Regel zugunsten des Vermieters.
Individualvereinbarung. Hast du den Verzicht auf Hundehaltung individuell ausgehandelt – etwa um die Wohnung überhaupt zu bekommen –, bist du daran gebunden.
Was tun, wenn der Vermieter sich querstellt
Du willst einen Hund anschaffen oder hast bereits einen, und der Vermieter blockiert. So gehst du strukturiert vor:
1. Mietvertrag prüfen. Steht eine pauschale Verbotsklausel drin? Handelt es sich um ein Formular oder eine Individualvereinbarung? Bei Formularklauseln ist das Verbot meist unwirksam.
2. Schriftlich um Erlaubnis bitten. Auch wenn die Klausel unwirksam ist: Eine schriftliche Anfrage schafft Klarheit und dokumentiert deine Anstrengung um eine einvernehmliche Lösung. Beschreibe Rasse, Größe, Alter, Wesen des Hundes.
3. Beratung holen. Mietervereine kosten zwischen 60 und 120 Euro Jahresbeitrag und bieten Rechtsberatung. Bei größeren Konflikten lohnt sich der Gang zum Fachanwalt für Mietrecht.
4. Nicht eigenmächtig handeln. Wenn der Vermieter dir trotz unwirksamer Klausel schreibt, du sollst den Hund abschaffen, antworte schriftlich und begründet. Eigentlich auf den Beschluss vom 20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12, verweisen. Nicht stillschweigend ignorieren – das könnte später als Anerkennung des Verbots gewertet werden.
5. Im Streitfall klagen oder klagen lassen. Bei verhärteten Fronten entscheidet das Amtsgericht. Die Verfahren dauern oft Monate, die Erfolgsaussichten hängen vom Einzelfall ab.
Sonderfälle: Worauf du achten musst
Kleine Hunde
Bei Kleinhunden unter etwa 20 Zentimetern Schulterhöhe ist die Rechtslage besonders mieterfreundlich. Der BGH hat in einem früheren Urteil (Az. VIII ZR 340/06) entschieden, dass die Haltung von Kleintieren in der Wohnung grundsätzlich erlaubt ist – ohne dass es einer Zustimmung des Vermieters bedarf. Die Frage, ob ein Chihuahua oder Yorkshire Terrier als Kleintier gilt, ist juristisch nicht abschließend geklärt, aber viele Amtsgerichte ordnen sie so ein.
Assistenzhunde und Therapiehunde
Blindenführhunde, Signalhunde für Gehörlose und nachgewiesene Therapie-Begleithunde dürfen praktisch immer gehalten werden. Hier greift das Diskriminierungsverbot und das Bundesteilhabegesetz. Der Vermieter kann die Haltung nicht ablehnen, wenn der medizinische Bedarf belegt ist.
Mehrere Hunde
Die Rechtsprechung kennt keine feste Obergrenze. In der Praxis gilt: Zwei Hunde sind in der Regel akzeptabel, ab drei wird die Abwägung schwieriger. Entscheidend ist immer die konkrete Wohnsituation.
Hund während der Wohnungssuche verschweigen
Schlechte Idee. Wenn du im Wohnungsbesichtigungstermin verschweigst, dass du einen Hund hast, kann der Vermieter den Vertrag später wegen arglistiger Täuschung anfechten (§ 123 BGB). Das ist kein theoretisches Risiko – es kommt vor Gericht regelmäßig vor.
Was viele falsch verstehen
Irrtum 1: „Der Vermieter kann gar nichts verbieten.“ Falsch. Bei konkreten Störungen, gefährlichen Rassen oder unverhältnismäßigen Konstellationen darf er sehr wohl. Das BGH-Urteil sagt nur: Pauschale Klauseln gehen nicht.
Irrtum 2: „Mein Mietvertrag erlaubt Hunde, also darf ich auch zehn halten.“ Auch eine Erlaubnis erstreckt sich auf den üblichen Rahmen. Wer den überdehnt, riskiert eine Abmahnung.
Irrtum 3: „Wenn der Nachbar einen Hund hat, darf ich auch einen haben.“ Stimmt nicht automatisch. Jede Wohnung wird einzeln betrachtet. Wenn die Nachbarwohnung größer, im Erdgeschoss oder mit eigenem Garten ist, kann die Abwägung anders ausgehen.
Irrtum 4: „Eine Hundehaftpflicht macht alles erlaubt.“ Die Versicherung deckt finanzielle Schäden, sie ersetzt keine Hundehaltungserlaubnis. Sie ist trotzdem dringend zu empfehlen – in einigen Bundesländern wie Berlin oder Niedersachsen ist sie sogar Pflicht.
Irrtum 5: „Bei Eigentumswohnungen gilt das nicht.“ Doch. Die Rechtsprechung ist dort sogar in Teilen mieterfreundlicher, weil der Eigentümer in seiner eigenen Wohnung tendenziell mehr Freiheiten hat. Aber die Hausordnung der Wohneigentümergemeinschaft kann Hundehaltung einschränken.
Häufige Fragen
Mein Mietvertrag verbietet Hunde. Kann ich trotzdem einen anschaffen?
Wenn es sich um eine Formularklausel handelt und der Vertrag pauschal jede Hundehaltung verbietet, ist die Klausel nach BGH-Rechtsprechung unwirksam. Du solltest trotzdem vorher schriftlich um Erlaubnis bitten – das vermeidet späteren Streit.
Muss der Vermieter Gründe nennen, wenn er einen Hund ablehnt?
Ja. Eine pauschale Ablehnung ohne nachvollziehbare Begründung hält rechtlich nicht stand. Der Vermieter muss konkrete Gründe vorbringen, die in die Interessenabwägung eingehen können.
Kann ich gekündigt werden, wenn ich heimlich einen Hund halte?
Eine fristlose Kündigung wegen Hundehaltung allein ist selten zulässig. Sie kommt erst in Betracht, wenn der Vermieter dich vorher abgemahnt hat und du das Verhalten nicht änderst. Bei Welpen oder Therapiehunden ist sie praktisch nie durchsetzbar.
Gilt das BGH-Urteil auch in Bayern oder Sachsen?
Ja. Urteile des Bundesgerichtshofs gelten bundesweit. Sie schaffen verbindliche Rechtsprechung für alle Amts- und Landgerichte in Deutschland.
Was ist mit Untermiete? Darf der Hauptmieter mir Hundehaltung verbieten?
Der Hauptmieter ist im Verhältnis zum Untermieter rechtlich in der Rolle des Vermieters. Es gelten dieselben Regeln. Pauschale Verbote sind auch hier in der Regel unwirksam.
Mein Vermieter droht mit Kündigung. Was tun?
Antworte schriftlich, verweise auf das BGH-Urteil VIII ZR 168/12 und bitte um eine konkrete Begründung. Gleichzeitig einen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht einschalten. Nicht in Panik handeln – auch keine voreilige Abschaffung des Hundes.
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfällen wende dich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein.
Quellen:
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12 (Unwirksamkeit pauschaler Hundeverbote in Formularmietverträgen)
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06 (Kleintierhaltung in Mietwohnungen)
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 307, 535, 541
- Deutscher Mieterbund (DMB), Informationsschriften zur Tierhaltung in Mietwohnungen
- Bundesteilhabegesetz (BTHG) – Regelungen zu Assistenzhunden
